【编者按】 2022年，缅因州议会大胆迈出一步，强制城镇调整区划法规以刺激住房建设，此举引发了一场关于“州级增长目标”与“地方自治权”的激烈争论。四年后，这场实验的“磨合阵痛”可能终于迎来结局。新签署的L.D. 2173法案试图为土地使用限制画上句号——这是住房难题中技术性极强却至关重要的一环。然而，这场立法博弈折射出更深层的矛盾：在缅因州急需8万套住房的紧迫现实下，如何平衡州政府的宏观规划与社区的自主选择？从单户住宅区划的废除到附属住宅单元规则的调整，每一次法规变动都牵动着官僚、开发商与居民的神经。本文深度剖析这场持续四年的政策拉锯战，揭示地方控制权如何塑造州级住房政策，并探讨“一刀切”方案在多元社区中的适用性。 ---

2022年，缅因州议会迈出罕见一步，强制要求各城镇调整地方区划法规以刺激住房建设。这一举措瞬间引爆了一场关于“州增长目标”与“地方自治”的激烈争论。四年后，州议会可能终于理清了这场实验中的种种“症结”。

市政法律专家和镇经理们希望，由州长珍妮特·米尔斯一周前签署的新法案L.D. 2173，能成为土地使用限制领域的“收官之作”——尽管这只是住房难题中技术性强但关键的一环。该法案是自2022年里程碑式立法L.D. 2003以来，立法者对区划法进行的第二次重大调整。L.D. 2003要求城镇移除部分监管壁垒以鼓励住房建设，旨在通过取消单户住宅区划限制、简化附属住宅单元建设流程，并为社区开发可负担住房提供支持。但许多城镇担忧该法的实操性，批评其“一刀切”的区划要求是对社区规划选择权的侵犯。

此后，立法者一直在试图寻找平衡。2024年州研究报告显示，到2030年缅因州需约8万套住房才能满足需求，而这场反复博弈恰在此时加剧了挫败感和不确定性。

这场持续四年的辩论，展现了缅因州地方自治精神的强大力量，以及它如何塑造州议会的住房政策。试图扫清住房建设障碍的立法者，遭遇了基础设施和社区资源等复杂问题。一些人坦言，这些努力目前对促进可负担住房建设收效甚微——社区需要时间适应变化，效果才能显现。

“监管框架需要时间稳定，修订条款必须持续适用，才能判断其有效性。”缅因州市政协会通讯主任凯特·杜福尔表示。

L.D. 2003的核心思路是改变地方住房密度规则以鼓励开发。该法允许在指定增长区（即城镇规划中未来十年主要住宅、商业或工业发展区域）内，每块地可建更多住房单元，并提高可负担住房项目的密度。城镇还被要求允许在单户住宅同一地块上建设附属住宅单元，禁止出台限制每块地仅建一套住房的地方条例（即变相禁止单户住宅区划）。同时，需允许可负担住房开发商建造超出常规数量的单元。

缅因州众议院议长、民主党人瑞安·费克托（L.D. 2003提案人）近期受访时称，尽管该法案雄心勃勃，却未加入降低最低地块面积的规定——他认为这能让首套住房更可负担。

去年通过的L.D. 1829法案着手解决了这一漏洞：要求最低地块面积不超过5000平方英尺。该法案还对附属住宅单元规则做出重大调整，如修改自动喷水灭火系统要求、禁止城镇要求业主必须自住才能建设附属住宅单元，并扩大其建设范围。它允许每块地建设更多可负担住房单元，并减少停车位要求。此外，可负担住房项目可比城镇区划通常允许的高度多建一层，同时调整了公共服务区域内外地块的最小面积限制。但最后两条规定迅速引发市政当局反弹——缅因州议会住房与经济发展委员会首席共和党议员阿曼达·科拉莫尔指出，高度豁免成为争议焦点：部分城镇没有配备云梯的消防车，无高度上限的多层建筑建设可能带来安全隐患；而限制公共服务区域外的地块面积，则引发“增长将被强行推向城镇不愿发展之处”的担忧。

“城镇们开始联系我们，说我们剥夺了它们的地方自治权。”科拉莫尔说。

米尔斯州长上周签署的L.D. 2173法案，被定位为“修修补补”的修正案：它明确了公共供水与污水系统的定义，将密度要求限定于这些系统覆盖的区域，并豁免了环境敏感区域。同时，它给予城镇在增长区外设定地块面积和密度上限的更大灵活性，而可负担住房项目的建筑高度奖励也需接受额外审查。

费克托表示，L.D. 2003及其后续法案的总体目标，是采取大胆步骤扫除住房障碍。但他也承认城镇的挫折感，强调过程需要“有来有往”，以确保社区认同这一目标。

“我明白，这需要平衡州级利益——让人们住得起房，与地方自治——州政府一直珍视的价值。”费克托说。

随着区划法规变化可能尘埃落定，尚未采纳L.D. 1829中住房密度与区划调整的城镇，根据L.D. 2173获得了更宽裕的调整时间：新法将截止日期从今年7月推迟至2027年7月。

Prerti Flaherty律所的市政律师格雷·路易斯表示，许多客户对额外的回旋余地如释重负，并希望这是最后一次调整区划规则。他指出，四年来的变动暴露了小型社区更新条令的困难——这通常需要聘请法律顾问。奥古斯塔（州府）带来的“政策冲击”更是雪上加霜。

“这是‘一刀切’的方案，但现实是每个社区各不相同。”路易斯说。

大波特兰政府委员会社区事务主任杰米·加文称，法律和截止日期的连环变动使评估L.D. 2003的效果变得困难。部分原因是直到最近，全州尚未建立标准化的住房发展衡量方式。今年，新法要求人口超过4000的城镇每年报告发放的建筑许可证数量，数据预计今春公布。

加文还指出，州议会推动区划调整时，忽略了大波特兰都市区许多社区的现状：近年来这些地区快速扩张，2020年已容纳全州约三分之一人口——增长伴随着高昂成本。“我们的社区都渴望为缓解缅因州住房短缺出力，”加文说，“但州级支持住房的意愿，也需要同步支持基础设施建设，以便让增长首先成为可能。”

以斯卡伯勒为例，该镇数十年来持续增长，部分归功于毗邻波特兰、临海资源以及1号公路与295州际公路连接线的开通。规划与法规处主任奥图姆·斯皮尔称，该部门每年持续收到200至250份建筑许可证申请。前斯卡伯勒唐斯赛马场旧址的改造，已为小镇增加数百套公寓。镇经理托马斯·霍尔表示，过去七年小镇已调整部分多户住宅密度规则。霍尔强调，小镇并不需要刺激住房建设的额外帮助，反而积极推动L.D. 2173的修改——因为官员们担心，在其已疲于应付当前开发速度的情况下，会被强求更多增长。小镇真正需要的是改善本地交通选择，他将交通拥堵称为“头号问题”，制约着区域发展活力。“我们已达极限，而问题解决的成本和复杂性超出任何单一社区的能力。”他说。

Pierce Atwood律所合伙人、代表缅因州房地产与开发协会的伊丽莎白·弗雷泽表示，她理解支持住房基础设施的论点。但她认为，城镇因L.D. 1829被迫“过度增长”的说法是“大惊小怪”。“如果城镇不想增长，它们完全有能力避免增长。”弗雷泽称，L.D. 2003及后续法案的影响有限，因为它们主要赋权社区在增长区内增加住房，而社区最终对这些区域拥有话语权。她认为，增加附属住宅单元对长期住房的影响甚微。如果州政府真想推动住房建设，就应该解决土地细分限制——目前法律规定每五年才能细分一次地块为多个新地块。

在埃尔斯沃思，比尔斯大道的一个劳动力住房项目获得了积极支持。市政府已申请拨款，项目位于城市核心区，是鼓励住宅建设的区域。但开发商LB Ellsworth LLC的合伙人丹·布莱克坦言，项目仍难“过关”：目前估算每套36套公寓的成本为42.5万美元，而每套售价仅约27.9万美元。开发最初因需要研究季节性池塘、解决邻居区划豁免上诉而延迟。布莱克表示自己致力于完成项目，但障碍重重，难以预测开工时间。不过，如果不是地块的区划性质，他绝不会接手这个项目——根据埃尔斯沃思的社区区划条例，每英亩可建10套住房。“这太不可思议了，”他说，“这种密度只有在波特兰部分区域才能见到。”